LTV, DTI, DSR이란? 쉽고 간단하게 이해하기

 

 모든 사람들이 직장을 다니면서 돈을 모으는 목표는 아마도 경제적 자유를 얻기 위해서 일 것입니다. 경제적 자유를 위해서는 자신이 거주하기 위한 부동산은 필수적으로 있어야 하는데요, 오늘은 부동산을 시작하기 위해 꼭 알아야 하는 용어인 LTV, DTI, DSR에 대해 정리해보겠습니다.

 

 LTV(주택담보대출비율, 담보 인정 비율)

 LTV는 Loan To Value의 약자로 보험사나 은행과 같은 금융기관들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 담보인 주택의 가격에서 대출 가능 금액의 비율을 뜻합니다. 예를 들어 LTV가 50%라고 한다면 시가 2억 원 주택을 담보로 할 때 1억 원까지 대출을 받을 수 있는 것입니다. LTV가 낮으면 은행에 손실이 발생할 리스크가 줄어들기에 은행의 건전성을 높여줍니다. 만약 주택 가격 5억 원에 LTV가 50%였는데 주택 가격이 3억 원으로 떨어졌다고 가정해보겠습니다. 은행은 2.5억 원을 대출해주었는데 주택 가격은 2.5억 원 보다 높기 때문에 은행의 손실 위험은 없습니다. 그런데 LTV가 80%로 높아진다면 대출금인 4억 원에 비하여 주택 가격이 1억 원이 낮으므로 은행은 손실 위험이 발생합니다.

 

 

 DTI(총부채상환비율)

 DTI는 Debt To Income ratio의 약자로 담보대출을 받을 때 평가기준이 되는 총소득에서 부채의 상환액이 차지하는 비율을 뜻합니다. 금융기관이 채무자의 소득 수준을 확인하여 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지 판단 및 대출한도를 정하는 데 사용하는 지표입니다. 만약 DTI가 40%이고 연 소득이 1억 원이라면 총부채의 상환액이 4천만 원을 넘을 수 없게 제한하는 것입니다. DTI 한도를 정함으로써 정부는 은행의 무분별한 대출과 채부자의 부실 부채상환 및 과도한 부동산 투기를 방지할 수 있습니다.

 DTI 계산 방법으로는 DTI(총부채상환비율) = (주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 대출의 연관이자 상환액) / 연간 소득으로 계산이 가능합니다. 만약 연 소득이 1억 원이고 DTI가 50%라면 매년 갚아야 할 이자가 5천만 원을 넘지 않도록 대출 규모가 제한됩니다. DTI는 투기과열지구나 다주택 소유주에게 더 낮게 적용되어 대출금에 제한을 줍니다.

 

 DSR(총부채 원리금 상환비율)

 DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 DTI와 비슷하게 채무자의 소득 대비 기존 채무액을 참고해 대출 한도를 설정하는 데 사용하는 지표입니다. DTI와의 차이점이라면 DTI는 주택대출의 원리금 외에 기타 대출의 원금은 포함시키지 않습니다. DSR은 주택대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출 등 모든 기타 대출의 원금과 이자를 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 평가하기에 DTI보다 더 엄격하게 보는 지표입니다.

 DSR 계산 방법으로는 DSR(총부채 원리금 상환비율) = (총대출 원리금 상환액) / 연간 소득으로 계산이 가능합니다.

 

 

 마치며(현행 LTV, DSR 규제) 

 제가 해당하는 생애최초 주택 구매자 기준 정책은 22년 7월부로 기존에 LTV 6~70%에서 80%로 완화되었으며 DSR 40% 규제도 기존에는 2억 원 이상 대출자에게 적용되었지만 1억 원 초과 대출자로 확대되었습니다. 이제까지 부동산 공부에 대해 공부를 한 적이 없어서 오늘 처음으로 용어 정리를 해보았는데요, 저에게 주식은 부동산 구매를 위한 수단으로 최종 목표는 실거주 목적 부동산 구매입니다. 부동산 공부는 꼭 해야만 하는 것이라 생각하여 앞으로 조금씩 정리해보겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.