작년 12월 태영건설이 워크아웃을 신청하면서 부동산 PF대출 공포가 한국에 들이닥쳤습니다. 다행히 1월 채권단의 75% 동의를 얻으며 워크아웃이 실시되었는데요, 오늘은 부동산 PF(Project Financing)가 무엇인지에 대해 간단히 알아보겠습니다.
부동산 PF(Project Financing)이란?
PF(Project Financing, 프로젝트 파이낸싱)란 기존 대출은 기업의 담보를 보고 대출을 해주는데요, PF는 특정한 사업에서 미래에 발생할 수익을 담보로 잡아 대출을 실행시켜 줍니다.
부동산 PF는 미래에 지어질 부동산 프로젝트를 보고 대출을 해주는 것으로 일반적인 대출은 기업의 상환가능성 및 이자지급능력을 보고 대출해 주는 것에 비해 부동산 PF 대출은 미래에 지어질 건물과 분양을 통한 분양금을 보고 대출해 줍니다.
부동산 PF는 규모도 크기 때문에 은행과 같은 채권단이 기업에 PF 대출을 해주기 전에 기업의 능력을 보는대요, 대표적으로 시공사가 책임지고 건물을 준공할 수 있는지를 의미하는 책임준공을 봅니다.
책임준공에는 시공능력과 상환능력이 있는데요, 시공능력의 경우 해당 시행사의 도급순위, 시공실적 및 기존매출을 통해서 파악하며 상환능력은 시공사의 재무제표와 신용보강을 통해 파악할 수 있습니다.
대부분의 우리가 알고 있는 건설사들은 시공능력은 충분하지만 상환능력에서 여유로운 기업들은 별로 없습니다. 상환능력은 시공사가 회사채를 발행하는 능력을 기본으로 하는데요, 회사채로도 모자라거나 회사채를 발행할 신용평가등급이 안 되는 시공사는 모기업의 책임준공 연대보증을 통해 책임준공 능력을 인정받습니다.
대출은 받아서 건물을 짓더라도 분양이 안된다면 PF대출을 갚을 수 없는데요, 돈을 빌려주는 채권단 입장에서는 분양이 되어야 대출금을 받을 수 있기에 안전장치를 몇 가지 걸어둡니다.
대표적으로 일정 청약률을 넘었을 때 대출을 해주는 대출 기표 선행조건이 있고, 일정 기간 동안 분양률이 달성되지 않을 경우 강제로 5~10% 할인분양을 하여 분양성을 높이는 분양률 트리거가 있습니다.
오늘을 PF대출에 대해 간략히 알아보았는데요, 태영건설로부터 터지기 시작한 PF대출 공포가 시작점이라고 생각이 됩니다. 대표적으로 롯데건설도 4조 원을 넘는 PF대출 등 많은 건설사들일 PF대출이 있는 상황입니다. 코로나 및 전쟁으로 인한 물가 상승 및 높은 금리로 인한 부동산 침체로 PF대출 위기가 드러나게 되었는데 어떻게 끝나게 될지 지켜봐야 할 것 같습니다.
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